Categoría: Mercado inmobiliario | Lectura: 5 min
Hay una pregunta que escuchamos constantemente de nuestros clientes, tanto de quienes buscan su primer departamento como de quienes evalúan una inversión: ¿es buen momento para comprar ahora, o conviene esperar?
La respuesta corta es sí. Y los datos lo respaldan.
En este artículo te explicamos, sin tecnicismos innecesarios, qué está pasando con el financiamiento hipotecario en el Perú y por qué las condiciones actuales representan una ventana de oportunidad real, no un slogan de marketing.
La tasa de interés hipotecaria en soles se ubica hoy alrededor del 7.9% anual, una cifra notablemente más baja que el pico de 10.1% que alcanzó en 2022, durante el ciclo global de alza de tasas.
Esto no es un dato aislado. Los rendimientos del bono peruano a 10 años —que son una referencia clave para el sistema financiero— también han bajado: el bono en soles se ubica en 6.0% y el bono en dólares en 5.1%. Esta caída generalizada responde a una tendencia global de reducción de tasas, y las proyecciones de Macroconsult apuntan a que continuarán descendiendo en 2026
Otro indicador clave es el PER (Price-to-Earnings Ratio): cuántos años de alquiler necesitas para recuperar el precio de compra. Al cierre de 2025, el PER promedio en Lima era de 17.5 años —equivalente a una rentabilidad promedio de 5.7%—, con tendencia a la baja gracias al crecimiento sostenido de los alquileres.
Significa que hoy puedes acceder a un crédito hipotecario con cuotas mensuales más bajas que hace dos o tres años. Y si esperas a que los precios de los departamentos bajen para compensar, es muy probable que esa espera no te favorezca: los precios en Lima no muestran señales de caída.
A septiembre de 2025, el stock de créditos hipotecarios en el Perú alcanzó los S/ 72,900 millones, un 4.9% por encima del cierre de 2024. Y la morosidad está bajando.
Esto nos dice dos cosas importantes: primero, que los bancos están prestando con confianza. Segundo, que las familias peruanas están cumpliendo con sus pagos. No es una burbuja especulativa, es un mercado que se está normalizando de manera saludable después de años de volatilidad.
Aquí hay un dato que merece atención especial, especialmente si estás evaluando comprar como inversión.
El precio promedio de venta de departamentos en Lima se ubica en S/ 6,777 por metro cuadrado, con una variación moderada de apenas 1.8% respecto al año pasado. Los precios están relativamente estables.
Los alquileres, en cambio, cuentan otra historia: el precio promedio de alquiler en Lima creció 7% en el último año y ya se ubica en S/ 3,786 por metro cuadrado. Los departamentos nuevos muestran un incremento de 8.9% respecto de 2024.
Esto tiene una consecuencia directa en la rentabilidad: la relación entre el alquiler anual y el precio de compra de un departamento en Lima llegó a 5.3% en agosto de 2025, el nivel más alto desde antes de la pandemia. Y el plazo promedio para recuperar la inversión se redujo a 19 años, casi un año menos que en 2024.
En distritos como Barranco, Jesús María o Magdalena —zonas en las que Habita Perú opera activamente— la rentabilidad supera el promedio de la ciudad.
Comprar un departamento es una de las decisiones financieras más importantes de la vida. Por eso, el contexto económico general importa tanto como la tasa de interés.
En ese frente, las señales también son positivas:
El contexto político puede generar ruido, pero los datos concretos muestran que la estabilidad económica percibida por los hogares no se ha deteriorado.
Si estás buscando vivienda propia, este es un momento favorable para iniciar el proceso. Las tasas están bajando, los precios no están subiendo con fuerza y el mercado ofrece buena disponibilidad de unidades en distritos consolidados.
Si estás evaluando comprar para alquilar, los números son cada vez más interesantes. Con alquileres subiendo a un ritmo de 7-9% anual y precios de compra relativamente estables, la rentabilidad está mejorando. Cuanto antes entres, más tiempo tendrás para capitalizar esa tendencia.
En ambos casos, el riesgo de esperar es mayor que el de actuar: si las tasas siguen bajando pero los precios responden al alza —como históricamente ha ocurrido—, la ventana actual podría cerrarse más rápido de lo que parece.
En Habita Perú trabajamos con compradores e inversores en los distritos premium de Lima: Miraflores, San Isidro, Barranco, Surco y La Molina. Te ayudamos a entender qué puedes acceder hoy y cómo estructurar la compra de forma inteligente.
Fuentes: Macroconsult, "Situación y perspectivas del sector inmobiliario", noviembre 2025. Datos de SBS, BCRP, Bloomberg y Urbania.