Una liquidación inmobiliaria pone edificios de oficinas en EE.UU. con descuentos de hasta 90%
El golpeado mercado de oficinas en Estados Unidos está viviendo una verdadera liquidación, con edificios vendidos con descuentos superiores al 90%. Desde Denver hasta Washington D.C., desarrolladores inmobiliarios están aprovechando precios históricamente bajos para adquirir torres de oficinas en problemas.
En Chicago, el desarrollador inmobiliario Marc Calabria compró un edificio de oficinas de 45,000 m² por solo 4 millones de dólares, cuando una década atrás se había vendido por 68.1 millones.
El desarrollador Asher Luzzatto pagó apenas 5.3 millones de dólares por el complejo Denver Energy Center en Denver tras un proceso de ejecución hipotecaria. El conjunto de dos edificios había sido vendido por 176 millones en 2013.
Incluso el arrendador del gobierno federal participa en estas ventas. La General Services Administration vendió el mes pasado un edificio de 87,000 m² a un desarrollador residencial por 24 millones de dólares, una pequeña fracción de su valor de años anteriores.
Durante años, propietarios y bancos mantuvieron sus torres de oficinas esperando una recuperación tras el Covid-19. Ahora están aceptando pérdidas masivas ante una nueva realidad: más empleados dividen su tiempo entre el hogar y la oficina, mientras las tasas de interés elevadas reducen el valor de las propiedades y dificultan el financiamiento.
“Personas que no conocen el mercado inmobiliario quedarían sorprendidas por el nivel de estrés financiero”, afirmó Luzzatto.
No todos los edificios se venden a precios mínimos. La mayoría de estas gangas corresponde a inmuebles de menor calidad o ubicaciones poco atractivas. En contraste, torres premium en zonas privilegiadas de New York City y áreas más dinámicas de San Francisco aún logran subir alquileres y venderse con ganancias.
Aun así, el sector refleja una fuerte caída: incluso edificios de mayor calidad han perdido en promedio 35% de su valor desde su punto máximo, según la firma de análisis Green Street.
Hoy, algunos compradores adquieren torres completas en grandes ciudades estadounidenses por el precio aproximado de un departamento de tres dormitorios en Manhattan. Estas ventas en dificultades están abriendo la puerta a proyectos de reconversión que hace pocos años habrían sido impensables.
Calabria planea transformar su edificio de Chicago en una granja urbana y centro educativo, en alianza con Farmzero, que utilizará iluminación artificial y cultivo hidropónico para producir millones de kilos de frutas y verduras al año.
“El precio de entrada tan bajo nos permite financiar el cambio”, señaló Calabria.
Conversión masiva hacia viviendas
Los precios mínimos también están acelerando la conversión de oficinas en viviendas. Los desarrolladores que compraron con fuertes descuentos ahora pueden justificar costosas modificaciones estructurales —como crear atrios o rediseñar plantas completas— que antes no eran viables.
A comienzos de este año, más de 90,000 departamentos en EE.UU. estaban en proceso de conversión desde oficinas, un aumento del 28% interanual según RentCafe. Washington, D.C. y Chicago siguen el ejemplo de Nueva York gracias a incentivos fiscales y apoyo gubernamental.
Los inversionistas compraron 204 edificios de oficinas en dificultades el año pasado, frente a 133 en 2024, según la firma de datos MSCI. Estas ventas —provenientes de quiebras, ejecuciones hipotecarias o toma de activos por acreedores— sumaron 5,200 millones de dólares.
Durante años, propietarios y prestamistas evitaron reconocer la magnitud del problema, inyectando capital o extendiendo préstamos esperando un repunte. Ahora, muchos aceptan que los valores probablemente no volverán a los niveles previos.
“Han pasado seis años desde el shock del Covid”, dijo Jim Costello. “Ese suele ser el tiempo que toma que alguien capitule y renuncie a un activo tan valioso”.
Solo en los dos primeros meses del año, las ventas de oficinas en dificultades alcanzaron 808 millones de dólares, un aumento del 24.5% respecto al mismo periodo anterior.
Nuevos compradores y nuevos usos
Bancos y prestamistas están ahora mejor preparados para asumir pérdidas tras fortalecer sus balances en los últimos años. Administradores especiales también están vendiendo activos problemáticos; por ejemplo, el edificio de Chicago fue vendido por CW Asset Management, que justificó el bajo precio por los elevados costos de mantenimiento de un inmueble vacío.
La caída de valores no solo responde al trabajo remoto. Los propietarios enfrentan altos costos para atraer inquilinos —comisiones inmobiliarias e incentivos— además de la incertidumbre sobre cómo la inteligencia artificial podría cambiar el uso futuro de las oficinas.
Los descuentos aparecen tanto en centros urbanos como en suburbios. Newmark Group gestionó la venta de cinco edificios suburbanos en Texas con precios más de 50% inferiores a los niveles previos a la pandemia; los compradores los demolieron para desarrollar espacios industriales más demandados.
Entre los grandes compradores figura Cross Ocean Partners, firma especializada en activos en dificultades, que ya levantó 300 millones de dólares de un fondo destinado a comprar deuda y propiedades de oficinas en mercados como Minneapolis, Austin y el área de Boston.
La estrategia consiste en adquirir activos con grandes descuentos y generar ingresos con los inquilinos existentes, incluso si la demanda por oficinas sigue débil.
Mientras inversionistas institucionales se concentran en edificios premium, personas de alto patrimonio están entrando al mercado. Hossein Fateh adquirió recientemente un edificio federal de gran tamaño en Washington D.C. y planea convertirlo en viviendas, añadiendo piscinas o atrios para crear ventanas interiores. El proyecto podría costar cientos de millones de dólares.
Si el precio no hubiera sido tan bajo, concluyó Fateh, “este negocio simplemente no funcionaría”.
Fuente: Wall Street Journal